Comprar para alquiler turístico: cómo calcular si sale rentable

Comprar para alquiler turístico sale a cuenta o no según una sola cifra: el beneficio neto anual dividido entre lo que te ha costado entrar. Todo lo demás es ruido. En este artículo lo calculamos de principio a fin con un caso completo —un piso de dos dormitorios en Madrid que factura 36.051 € al año— y verás cómo la misma vivienda pasa de rentar un 11% a un 5% solo según lo que pagues por ella.

Paso 1: Estima los ingresos anuales

Parte de la tarifa media por noche (ADR) y la ocupación de la zona: ingresos ≈ ADR × 365 × ocupación. Puedes consultar los datos de tu provincia en rentabilidad por provincia y entender el cálculo en cuánto se gana con un piso turístico.

Paso 2: Resta todos los gastos

Aquí es donde se tuercen casi todos los cálculos: la gente resta un porcentaje redondo y se queda tranquila. Estos son los gastos reales medidos sobre las viviendas que gestionamos, aplicados al ejemplo de Madrid:

Si en lugar de llevarla tú delegas la gestión, hay que restar también la comisión de la gestora. En nuestro caso es un porcentaje cerrado sobre lo que te ingresan las plataformas menos la limpieza: sobre una base de 27.291 €, el plan Integral del 15% son 4.094 € al año, y el neto baja a 18.582 €. Lo ponemos porque es la comparación honesta: gestionar tú cuesta menos dinero y más tiempo.

Paso 3: Calcula la rentabilidad

• Rentabilidad bruta = ingresos anuales ÷ precio de compra × 100.
• Rentabilidad neta = beneficio neto anual ÷ (precio de compra + gastos de compra) × 100. Es la cifra que de verdad importa.
• Gastos de compra: suma impuestos (ITP o IVA), notaría, registro y la reforma/amueblado inicial. Pueden ser un 10-15% adicional sobre el precio.

Y aquí está lo que casi nadie te enseña: con la misma vivienda y los mismos ingresos, la rentabilidad la decide el precio de compra. Estos son los números del ejemplo de Madrid, sumando un 12% de gastos de compra (ITP, notaría, registro y amueblado):

¿Qué rentabilidad es buena?

No hay un número mágico, pero sí una regla que evita el error caro: compara siempre contra el alquiler de larga temporada de esa misma vivienda, no contra una media del mercado. El vacacional da más trabajo, más riesgo normativo y más estacionalidad; si no te saca una ventaja clara sobre el alquiler tradicional del mismo inmueble, estás asumiendo todo eso gratis. Haz el cálculo con la comparativa entre vacacional y larga temporada antes de firmar.

Y si compras con hipoteca, la cuenta cambia: los intereses reducen el neto, pero al poner menos capital propio la rentabilidad sobre lo que realmente has desembolsado puede subir. Son dos métricas distintas y conviene no mezclarlas.

Paso 4: Valora los riesgos

• Que no puedas dar la vivienda de alta: es el riesgo que arruina la compra entera, y en 2026 afecta a buena parte del país. Míralo en la tabla de abajo antes que cualquier otra cosa.
• Comunidad de vecinos: desde la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal, una mayoría de 3/5 puede prohibir la actividad. Lo explicamos en la guía de comunidades de vecinos.
• Estacionalidad: en zonas muy estacionales, la temporada baja puede hundir la media anual.
• Competencia: mucha oferta similar presiona precios y ocupación.
• Financiación: si compras con hipoteca, los intereses reducen tu rentabilidad neta (aunque son deducibles).

El error más caro no es pagar de más por la vivienda: es comprarla en una zona donde ya no se conceden licencias. Primero comprueba si puedes operar, luego calcula cuánto renta.

Antes de comprar, haz números reales

Si estás valorando una vivienda concreta, te podemos ayudar a estimar cuánto generaría con datos reales de su zona antes de que decidas. Pide un estudio gratuito y compara escenarios con cifras, no con intuiciones.