Comprar para alquiler turístico: cómo calcular si sale rentable

Comprar una vivienda para destinarla a alquiler turístico puede ser una buena inversión, pero solo si echas los números antes de firmar. La clave es comparar lo que la vivienda va a generar (neto, no bruto) con lo que te cuesta la inversión. Esta es la forma sencilla de calcularlo y los factores que no puedes ignorar.

Paso 1: Estima los ingresos anuales

Parte de la tarifa media por noche (ADR) y la ocupación de la zona: ingresos ≈ ADR × 365 × ocupación. Puedes consultar los datos de tu provincia en rentabilidad por provincia y entender el cálculo en cuánto se gana con un piso turístico.

Paso 2: Resta todos los gastos

A esa facturación réstale el 25-40% de gastos operativos (limpieza, suministros, comisiones, mantenimiento, seguros) para obtener el beneficio neto anual. El desglose de gastos de un piso turístico te ayuda a no dejarte ninguno. No olvides los impuestos.

Paso 3: Calcula la rentabilidad

• Rentabilidad bruta = ingresos anuales ÷ precio de compra × 100.
• Rentabilidad neta = beneficio neto anual ÷ (precio de compra + gastos de compra) × 100. Es la cifra que de verdad importa.
• Gastos de compra: suma impuestos (ITP o IVA), notaría, registro y la reforma/amueblado inicial. Pueden ser un 10-15% adicional sobre el precio.

Como referencia orientativa, muchas inversiones en vacacional buscan una rentabilidad neta por encima de la del alquiler tradicional para compensar el mayor trabajo y riesgo. Compara siempre con alquiler de larga temporada para el mismo inmueble.

Paso 4: Valora los riesgos

• Normativa: ¿permite tu zona nuevas licencias? ¿Puede la comunidad de vecinos limitarlo? Revisa la licencia por comunidad y la normativa de comunidad de vecinos.
• Estacionalidad: en zonas muy estacionales, la temporada baja puede hundir la media anual.
• Competencia: mucha oferta similar presiona precios y ocupación.
• Financiación: si compras con hipoteca, los intereses reducen tu rentabilidad neta (aunque son deducibles).

La rentabilidad de comprar para alquilar no está en el precio de la vivienda, sino en el neto que deja al año frente a lo que te ha costado entrar. Ese es el único número que decide.

Antes de comprar, haz números reales

Si estás valorando una vivienda concreta, te podemos ayudar a estimar cuánto generaría con datos reales de su zona antes de que decidas. Pide un estudio gratuito y compara escenarios con cifras, no con intuiciones.