¿Cuánto se gana con un piso turístico en España? Rentabilidad real por zona

Un piso turístico bien gestionado en España genera de media entre 1.800 € y 5.000 € al mes de facturación, según la provincia, el tamaño de la vivienda y la ocupación. El beneficio neto que le queda al propietario depende de los gastos operativos y de si gestiona por su cuenta o con una empresa especializada. En este artículo desglosamos cifras reales por zona y cómo calcular tu caso.

De qué depende la rentabilidad de un alquiler vacacional

La facturación de una vivienda turística se explica por tres variables que se multiplican entre sí:

• Tarifa media por noche (ADR): cuánto cobras por noche de media a lo largo del año.
• Ocupación: qué porcentaje de las noches disponibles acabas vendiendo.
• Estacionalidad y eventos: los picos de temporada alta y los eventos locales concentran gran parte de los ingresos.

La fórmula básica es sencilla: ingresos anuales = ADR × 365 × ocupación. Una vivienda con un ADR de 110 € y un 70% de ocupación factura unos 28.000 € al año. Subir la ocupación del 60% al 75% en esa misma vivienda supone más de 6.000 € extra al año sin tocar la tarifa.

Cuánto se factura por provincia (datos de mercado 2025)

Estas son tarifas medias y ocupaciones de referencia para una vivienda tipo (2 dormitorios, 4 huéspedes) según datos de mercado. Son orientativas: la cifra real depende de la calle exacta, la calidad del inmueble y la gestión.

• Madrid: ADR ≈ 119 €/noche, ocupación ≈ 83%. Factura anual de referencia ~36.000 €.
• Barcelona: ADR ≈ 160 €/noche, ocupación ≈ 78%.
• Málaga: ADR ≈ 135 €/noche, ocupación ≈ 75%.
• Las Palmas / Tenerife (Canarias): ADR ≈ 100-112 €/noche, ocupación ≈ 78-80% durante casi todo el año.
• Sevilla y Valencia: ADR ≈ 111-121 €/noche, ocupación ≈ 77-78%.

Facturación no es beneficio: los gastos que restan

El error más común es confundir lo que factura la vivienda con lo que se ingresa de verdad. Sobre la facturación bruta hay que descontar los gastos operativos, que suelen suponer entre un 25% y un 40%:

• Limpieza y lavandería tras cada estancia.
• Suministros: agua, luz, wifi y, si la hay, piscina.
• Comisiones de las plataformas (Airbnb, Booking).
• Mantenimiento, reposición y amenities.
• Seguro y gestión legal (registro de viajeros, tasas turísticas).

Lo que queda después de esos gastos es el beneficio neto, y es la cifra sobre la que deberías tomar decisiones. En Eiko Area, además, la comisión de gestión se calcula siempre sobre ese neto, nunca sobre el ingreso bruto.

¿Cuánto más se gana con una gestión profesional?

Los propietarios que gestionamos en Eiko Area obtienen de media un 40% más de ingresos netos que gestionando por su cuenta. La diferencia viene de tres palancas: precios ajustados a diario según la demanda (revenue management), un anuncio optimizado que convierte mejor, y una operativa que evita cancelaciones y malas reseñas.

Cómo calcular la rentabilidad de tu vivienda

1. 1Busca el ADR y la ocupación media de tu zona (o consulta la rentabilidad por provincia).
2. 2Multiplica ADR × 365 × ocupación para estimar la facturación anual.
3. 3Resta un 25-40% de gastos operativos para obtener el beneficio neto.
4. 4Compara ese neto con lo que obtienes hoy: ahí está tu margen de mejora.

La pregunta correcta no es cuánto factura tu piso, sino cuánto te queda limpio a final de mes — y cuánto estás dejando de ganar por no optimizar precios y ocupación.