¿Cuánto se gana con un piso turístico en España? Rentabilidad real por zona

Un piso turístico bien gestionado en España genera de media entre 1.800 € y 5.000 € al mes de facturación, según la provincia, el tamaño de la vivienda y la ocupación. La media nacional de una vivienda de dos dormitorios es de 23.639 € al año, con una diferencia de 3,2 veces entre la provincia más rentable y la última, según nuestro estudio de rentabilidad por provincia. El beneficio neto que le queda al propietario depende de los gastos operativos y de si gestiona por su cuenta o con una empresa especializada. En este artículo desglosamos cifras reales por zona y cómo calcular tu caso.

De qué depende la rentabilidad de un alquiler vacacional

La facturación de una vivienda turística se explica por tres variables que se multiplican entre sí:

• Tarifa media por noche (ADR): cuánto cobras por noche de media a lo largo del año.
• Ocupación: qué porcentaje de las noches disponibles acabas vendiendo.
• Estacionalidad y eventos: los picos de temporada alta y los eventos locales concentran gran parte de los ingresos.

La fórmula básica es sencilla: ingresos anuales = ADR × 365 × ocupación. Una vivienda con un ADR de 110 € y un 70% de ocupación factura unos 28.000 € al año. Subir la ocupación del 60% al 75% en esa misma vivienda supone más de 6.000 € extra al año sin tocar la tarifa.

Cuánto se factura por provincia (datos de mercado 2025)

Estas son tarifas medias y ocupaciones de referencia para una vivienda tipo (2 dormitorios, 4 huéspedes) según datos de mercado. Son orientativas: la cifra real depende de la calle exacta, la calidad del inmueble y la gestión.

• Madrid: ADR ≈ 119 €/noche, ocupación ≈ 83%. Factura anual de referencia ~36.000 €.
• Barcelona: ADR ≈ 160 €/noche, ocupación ≈ 78%.
• Málaga: ADR ≈ 135 €/noche, ocupación ≈ 75%.
• Las Palmas / Tenerife (Canarias): ADR ≈ 100-112 €/noche, ocupación ≈ 78-80% durante casi todo el año.
• Sevilla y Valencia: ADR ≈ 111-121 €/noche, ocupación ≈ 77-78%.

Facturación no es beneficio: los gastos que restan

El error más común es confundir lo que factura la vivienda con lo que se ingresa de verdad. Sobre la facturación bruta hay que descontar los gastos operativos, que suelen suponer entre un 25% y un 40%:

Lo que queda después de esos gastos es el beneficio neto, y es la cifra sobre la que deberías tomar decisiones. Si delegas la gestión, la comisión de la gestora es un gasto más: en Eiko Area es un porcentaje cerrado sobre lo que las plataformas te ingresan por cada estancia, ya descontada la comisión de Airbnb o Booking, y excluye el suplemento de limpieza, que destinas íntegro a pagar el servicio.

¿Cuánto más se gana con una gestión profesional?

Los propietarios que gestionamos en Eiko Area obtienen de media un 40% más de ingresos netos que gestionando por su cuenta. La diferencia viene de tres palancas: precios ajustados a diario según la demanda (revenue management), un anuncio optimizado que convierte mejor, y una operativa que evita cancelaciones y malas reseñas.

Cómo calcular la rentabilidad de tu vivienda

1. 1Busca el ADR y la ocupación media de tu zona (o consulta la rentabilidad por provincia).
2. 2Multiplica ADR × 365 × ocupación para estimar la facturación anual.
3. 3Resta un 25-40% de gastos operativos para obtener el beneficio neto.
4. 4Compara ese neto con lo que obtienes hoy: ahí está tu margen de mejora.

La pregunta correcta no es cuánto factura tu piso, sino cuánto te queda limpio a final de mes — y cuánto estás dejando de ganar por no optimizar precios y ocupación.

Tabla de referencia: cuánto factura un piso turístico por provincia

Estas son las cifras de referencia para una vivienda tipo de 2 dormitorios (4 huéspedes) en las provincias con más demanda, con datos de mercado 2025. La facturación es bruta y anual; pulsa en cada provincia para ver el detalle por tamaño de vivienda y la estacionalidad de la zona.

Fíjate en que Madrid factura menos por noche que Barcelona o Baleares pero compensa con la ocupación más alta de España (83%), porque tiene demanda todo el año. En cambio Baleares o Girona concentran casi toda la facturación en verano. Por eso comparar solo la tarifa por noche lleva a error: lo que importa es tarifa × ocupación.

Antes de los números: ¿se puede dar de alta una vivienda ahí?

Hay provincias donde la facturación da igual porque, sencillamente, no se conceden licencias nuevas. Es lo primero que conviene comprobar antes de comprar, y lo que más cambió entre 2024 y 2026:

Esto no significa que el alquiler turístico esté muerto en esas zonas: las viviendas ya registradas conservan su actividad y, al congelarse la oferta, las que están dentro compiten con menos rivales. Lo que cambia es que comprar para dar de alta una vivienda nueva ya no es una opción en buena parte del país, y que una licencia en vigor pasa a valer bastante más que hace dos años.

Cuánto se gana según el tamaño de la vivienda

El tamaño mueve la tarifa más que cualquier otro factor de la propia vivienda. Con los datos de Madrid como referencia, la facturación anual estimada queda así:

Un baño adicional suma en torno a un 5% a la tarifa, y una piscina, terraza o vistas pueden justificar un salto de precio mucho mayor en destinos de costa o rurales. Puedes probar tu combinación exacta en la calculadora de rentabilidad.

Ejemplo paso a paso: un piso de 2 dormitorios en Madrid

Para ver la diferencia entre facturar y ganar, sigamos una vivienda concreta con dos escenarios: gestionada por su propietario con una tarifa fija, y gestionada profesionalmente con precios dinámicos.

1. 1Por tu cuenta: tarifa fija de 100 € y una ocupación del 60% (lo habitual sin optimizar el anuncio ni el precio). Facturación: 100 × 365 × 0,60 = 21.900 € al año.
2. 2Gastos operativos del 30% (limpieza, suministros, comisiones de plataforma, mantenimiento): −6.570 €. Beneficio neto: 15.330 € (unos 1.280 € al mes).
3. 3Con gestión profesional: tarifa media de 119 € ajustada a diario y ocupación del 83%. Facturación: 36.050 € al año.
4. 4Mismos gastos operativos del 30%: −10.815 €. Beneficio neto antes de gestión: 25.235 €.
5. 5La comisión de gestión no se calcula sobre esa cifra, sino sobre lo que las plataformas te ingresan: 36.050 € menos la comisión que retienen (en torno a 5.408 €) y menos el suplemento de limpieza que pagan los huéspedes (unos 3.045 €, que destinas íntegro a pagar el servicio). Base: 27.597 €.
6. 6Comisión del plan Integral, un 15% de esa base: −4.140 €. Beneficio neto para el propietario: 21.095 € (unos 1.760 € al mes).

Resultado: aun pagando la comisión, el propietario se lleva casi un 38% más de beneficio neto y deja de dedicar tiempo a la operativa. En zonas muy estacionales o con un anuncio de partida muy flojo, la diferencia suele ser todavía mayor. Las comisiones del ejemplo se indican sin IVA. Puedes ver el desglose completo de gastos en gastos de un piso turístico.

Los cuatro errores que más rentabilidad restan

• Precio fijo todo el año: es el error más caro. Un sábado de agosto y un martes de febrero no valen lo mismo. Lo explicamos en precios dinámicos.
• Fotos y anuncio mediocres: bajan el porcentaje de gente que entra en tu anuncio, y sin visitas no hay reservas por buen precio que tengas.
• Estancia mínima rígida: exigir siempre 3 o 4 noches deja huecos imposibles de llenar entre reservas.
• Responder tarde: las plataformas posicionan peor a quien tarda en contestar, y el huésped reserva en otro sitio mientras espera.

¿Y si mi vivienda está en una zona con menos demanda?

En provincias de interior o con menos turismo la tarifa es más baja, pero también hay mucha menos competencia y los gastos suelen ser menores. Una casa rural bien posicionada en Soria, Cuenca o Cáceres puede tener una rentabilidad sobre el precio de compra mejor que un piso en Barcelona, porque la inversión inicial es una fracción. La clave en estas zonas es llenar los fines de semana y los puentes, y captar estancias de trabajo entre semana. Consulta los datos de tu provincia en rentabilidad por provincia.