Rentabilidad · Madrid
¿Cuánto se gana con un piso turístico en Madrid?
Una vivienda turística tipo en Madrid (2 dormitorios, 4 huéspedes) factura de media alrededor de 36.051€ al año, con una tarifa media de 119€ por noche y una ocupación cercana al 83%. Estos son datos de mercado de referencia; la cifra real depende de la ubicación, la calidad de la vivienda y, sobre todo, de la gestión.
119€
Tarifa media por noche (ADR)
83%
Ocupación media anual
3004€
Facturación media al mes*
36.051€
Facturación media al año*
*Estimación de facturación bruta para una vivienda de 2 dormitorios y 4 huéspedes, antes de gastos operativos y comisión de gestión.
Estimación de ingresos en Madrid según el tamaño
| Tipo de vivienda | Tarifa/noche | Ocupación | Al mes* | Al año* |
|---|---|---|---|---|
| 1 dormitorio · 2 huéspedes | 86€ | 85% | 2215€ | 26.582€ |
| 2 dormitorios · 4 huéspedes | 119€ | 83% | 3004€ | 36.051€ |
| 3 dormitorios · 6 huéspedes | 160€ | 82% | 3965€ | 47.577€ |
*Facturación bruta estimada con datos de mercado de Madrid. No incluye gastos operativos (25-40%) ni comisión de gestión.
Dónde y cuándo se alquila mejor en Madrid
En Madrid la demanda de alquiler vacacional se concentra sobre todo en Centro y Sol, Salamanca, Chamberí y el entorno de IFEMA. La ubicación exacta cambia mucho el resultado: dentro de una misma provincia, la diferencia de ingresos entre una zona con demanda constante y otra secundaria puede superar el 50%.
De los mercados más estables de España: turismo urbano el fin de semana y viaje de negocios, congresos y ferias entre semana. Por eso la tarifa no puede ser la misma todo el año: ajustarla a la temporada real de Madrid es lo que separa una vivienda que factura 36.051€ de otra que se queda muy por debajo con la misma ocupación aparente.
En materia legal, Madrid se rige por la normativa de Comunidad de Madrid: necesitarás la licencia de VUT (Vivienda de Uso Turístico) y el número de registro estatal para poder anunciarte. Conviene confirmar antes las condiciones de tu municipio, porque algunas zonas han limitado las nuevas licencias. Lo explicamos en la guía de licencias por comunidad autónoma.
De qué depende la rentabilidad en Madrid
La facturación de una vivienda turística se explica por la tarifa media por noche y la ocupación, que en Madrid rondan los 119€ y el 83% para una vivienda de dos dormitorios. Pero dos casas en la misma provincia pueden facturar muy distinto según la calle exacta, la calidad del inmueble, la fotografía del anuncio y, sobre todo, la gestión del precio a lo largo del año.
La palanca que más mueve la aguja es ajustar la tarifa a diario según la demanda —lo que se conoce como precios dinámicos. Los propietarios que gestionamos en Eiko Area obtienen de media un 40% más de ingresos netos que gestionando por su cuenta. Si quieres entender el cálculo completo, lee cuánto se gana con un piso turístico y cómo aumentar la ocupación.
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