Rentabilidad · Málaga
¿Cuánto se gana con un piso turístico en Málaga?
Una vivienda turística tipo en Málaga (2 dormitorios, 4 huéspedes) factura de media alrededor de 36.956€ al año, con una tarifa media de 135€ por noche y una ocupación cercana al 75%. Estos son datos de mercado de referencia; la cifra real depende de la ubicación, la calidad de la vivienda y, sobre todo, de la gestión.
135€
Tarifa media por noche (ADR)
75%
Ocupación media anual
3080€
Facturación media al mes*
36.956€
Facturación media al año*
*Estimación de facturación bruta para una vivienda de 2 dormitorios y 4 huéspedes, antes de gastos operativos y comisión de gestión.
Estimación de ingresos en Málaga según el tamaño
| Tipo de vivienda | Tarifa/noche | Ocupación | Al mes* | Al año* |
|---|---|---|---|---|
| 1 dormitorio · 2 huéspedes | 97€ | 77% | 2277€ | 27.318€ |
| 2 dormitorios · 4 huéspedes | 135€ | 75% | 3080€ | 36.956€ |
| 3 dormitorios · 6 huéspedes | 181€ | 74% | 4056€ | 48.676€ |
*Facturación bruta estimada con datos de mercado de Málaga. No incluye gastos operativos (25-40%) ni comisión de gestión.
Málaga frente al resto de España
Con 135€ por noche, Málaga es la 5.ª provincia más cara de las 52 que analizamos, un 35% por encima de la mediana nacional, que está en 100€. En ocupación está 15 puntos por encima de la mediana del país, que es del 60%.
Juntando tarifa y ocupación, la facturación estimada de una vivienda de dos dormitorios deja a Málaga en el puesto 4 de 52, un 69% por encima de la provincia mediana (21.900€ al año). Las provincias que más se le parecen en facturación son Madrid y Sevilla.
Dónde y cuándo se alquila mejor en Málaga
En Málaga la demanda de alquiler vacacional se concentra sobre todo en el centro de Málaga, Marbella, Fuengirola y Benalmádena y Nerja. La ubicación exacta cambia mucho el resultado: dentro de una misma provincia, la diferencia de ingresos entre una zona con demanda constante y otra secundaria puede superar el 50%.
De los mercados más estables de España: verano fuerte y un invierno sostenido por el turismo internacional de larga estancia. Por eso la tarifa no puede ser la misma todo el año: ajustarla a la temporada real de Málaga es lo que separa una vivienda que factura 36.956€ de otra que se queda muy por debajo con la misma ocupación aparente.
En materia legal, Málaga se rige por la normativa de Andalucía: necesitarás la licencia de VUT (Vivienda de Uso Turístico, antes VFT), y es ese mismo número autonómico el que las plataformas te piden para publicar el anuncio. El registro único estatal que se exigía desde julio de 2025 quedó anulado por el Tribunal Supremo (STS 620/2026, de 19 de mayo). Conviene confirmar antes las condiciones de tu municipio, porque algunas zonas han limitado las nuevas licencias. Lo explicamos en la guía de licencias por comunidad autónoma.
El trámite se presenta ante Andalucía: puedes consultar los requisitos vigentes y dar de alta la vivienda en el Registro de Turismo de Andalucía.
¿Se pueden conseguir licencias nuevas en Málaga?
Suspensión en todo el municipio hasta al menos 2028
Málaga encadenó tres medidas: acceso independiente obligatorio para las altas nuevas en junio de 2024, prohibición en 43 barrios donde la vivienda turística supera el 8% del parque en enero de 2025 y, desde agosto de 2025, suspensión de nuevas VUT en todo el término municipal por hasta tres años mientras rehace el planeamiento. Las registradas antes conservan su actividad. Fuera de la capital, la mayoría de municipios de la Costa del Sol siguen abiertos.
Dato revisado en septiembre de 2026. La normativa cambia a menudo y depende del municipio exacto: confírmalo con tu ayuntamiento antes de comprar o de dar de alta una vivienda. Fuente: Ayuntamiento de Málaga.
De qué depende la rentabilidad en Málaga
La facturación de una vivienda turística se explica por la tarifa media por noche y la ocupación, que en Málaga rondan los 135€ y el 75% para una vivienda de dos dormitorios. Pero dos casas en la misma provincia pueden facturar muy distinto según la calle exacta, la calidad del inmueble, la fotografía del anuncio y, sobre todo, la gestión del precio a lo largo del año.
La palanca que más mueve la aguja es ajustar la tarifa a diario según la demanda —lo que se conoce como precios dinámicos. Los propietarios que gestionamos en Eiko Area obtienen de media un 40% más de ingresos netos que gestionando por su cuenta. Si quieres entender el cálculo completo, lee cuánto se gana con un piso turístico y cómo aumentar la ocupación.
Estudio gratuito para tu vivienda en Málaga
Analizamos tu caso con datos reales de Málaga —comparables de tu zona, tarifa óptima y proyección de ingresos— en menos de 48 horas y sin compromiso.
Pedir estudio gratuito