¿Puede la comunidad de vecinos prohibir el alquiler turístico? (Ley 2025)

Desde la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) que entró en vigor el 3 de abril de 2025, una comunidad de vecinos puede limitar, condicionar o prohibir la actividad de alquiler turístico en el edificio con el voto favorable de 3/5 de los propietarios que representen 3/5 de las cuotas de participación. Es un cambio importante que conviene entender antes de comprar o poner en marcha una vivienda turística.

Qué cambió exactamente en 2025

Antes existía debate jurídico sobre qué mayoría se necesitaba. La reforma lo aclara: para limitar o vetar el alquiler turístico en un edificio se requiere el acuerdo de tres quintas partes del total de propietarios que, a su vez, representen tres quintas partes de las cuotas de participación. Esa misma mayoría se exige para condicionarlo (por ejemplo, imponer requisitos) o para aprobar cuotas especiales de gastos para estas viviendas (con un incremento de hasta el 20%).

¿Afecta a las viviendas que ya están funcionando?

Este es el punto más delicado y donde más conviene el asesoramiento concreto. Con carácter general, los acuerdos de la comunidad no tienen efecto retroactivo sobre las actividades que ya se venían ejerciendo legalmente antes del acuerdo. Es decir, un veto posterior no debería, por sí mismo, cerrar una vivienda que ya operaba con su licencia en regla. Pero la casuística es amplia (depende de estatutos previos, de la redacción del acuerdo y de la jurisprudencia aplicable), así que ante la duda conviene consultarlo con un abogado.

Qué deberías comprobar antes de invertir

1. 1Pide los estatutos de la comunidad y las actas recientes: mira si ya hay algún acuerdo que limite o prohíba el uso turístico.
2. 2Comprueba la normativa municipal y autonómica: además de la comunidad, tu ayuntamiento y tu comunidad autónoma pueden restringir la actividad por zonas.
3. 3Asegúrate de tener (o poder obtener) la licencia turística y el número de registro para anunciarte.
4. 4Si ya operas, documenta desde cuándo lo haces legalmente, por si en el futuro hay un acuerdo comunitario.

La comunidad de vecinos se ha convertido en el primer filtro del alquiler turístico. Revisar estatutos y actas antes de comprar puede ahorrarte una inversión que luego no puedas explotar.

Y si la comunidad lo permite, ¿por dónde empiezo?

Si tu edificio no lo prohíbe y tu zona lo permite, el resto del camino es el habitual: licencia, número de registro, puesta a punto y publicación. Lo tienes paso a paso en cómo poner tu casa en Airbnb y en la guía del registro de viajeros y número de registro.

Nota: esta información es orientativa y no constituye asesoramiento jurídico. La normativa evoluciona y su aplicación depende de cada caso; consulta con un profesional para tu situación concreta.