Impuestos del alquiler vacacional: cómo declarar los ingresos de tu Airbnb

Los ingresos de un alquiler vacacional tributan en el IRPF y, en la mayoría de los casos, están exentos de IVA. La clave está en si prestas o no servicios propios de la hostelería, y en cuántos gastos puedes deducir. Aquí tienes lo esencial para declarar bien tu piso turístico, con la advertencia de siempre: esto es una guía general, no sustituye a un asesor fiscal para tu caso concreto.

¿Rendimiento del capital inmobiliario o actividad económica?

Es la primera pregunta y lo cambia todo:

• Rendimiento del capital inmobiliario: es lo habitual cuando solo alquilas la vivienda (con o sin limpieza entre estancias) sin servicios de hostelería. Declaras los ingresos y restas los gastos deducibles.
• Actividad económica: si ofreces servicios propios de un hotel (limpieza durante la estancia, cambio de ropa periódico, restauración, recepción…) o tienes una persona contratada a jornada completa, Hacienda puede considerarlo actividad económica, con otras obligaciones.

Importante: la reducción del 60% por alquiler de vivienda habitual no se aplica al alquiler vacacional, porque no es la vivienda habitual del inquilino.

Gastos que puedes deducir (en proporción a los días alquilados)

Cuando tributa como capital inmobiliario, puedes deducir los gastos asociados a los días en que la vivienda estuvo alquilada o disponible para alquilar:

• IBI, tasa de basuras y comunidad de propietarios.
• Suministros: agua, luz, gas, wifi.
• Limpieza, mantenimiento y reparaciones (no las mejoras, que se amortizan).
• Comisiones de plataformas (Airbnb, Booking) y de la gestora.
• Amortización del inmueble (normalmente el 3% del valor de construcción) y del mobiliario.
• Intereses del préstamo hipotecario y seguros.

El matiz que más se olvida: solo puedes deducir la parte proporcional al tiempo que la vivienda estuvo destinada al alquiler. Si un mes la usaste tú, esos días no cuentan.

¿Y el IVA?

El alquiler turístico sin servicios hoteleros está exento de IVA: no cobras IVA al huésped ni lo ingresas. Si prestas servicios propios de la hostelería, el arrendamiento pasa a estar sujeto al 10% de IVA. La limpieza a la entrada y salida no se considera servicio hotelero; sí lo sería la limpieza y cambio de ropa durante la estancia o el servicio de comidas.

No residentes: IRNR

Si no resides fiscalmente en España, tributas por el IRNR: un 19% sobre el beneficio si resides en la UE, Islandia o Noruega (con derecho a deducir gastos), y un 24% sobre el ingreso bruto (sin deducir gastos) para el resto. La declaración es trimestral con el modelo 210.

Hacienda ya sabe lo que ingresas: DAC7

Desde 2024, por la directiva europea DAC7, las plataformas como Airbnb y Booking están obligadas a informar a Hacienda de los ingresos de cada anfitrión. En la práctica significa que tus ingresos por alquiler vacacional le constan a la Agencia Tributaria, así que declararlos correctamente no es opcional: los datos ya están cruzados.

La duda no es si Hacienda se va a enterar —ya lo sabe por DAC7—, sino si vas a deducir todo lo que legalmente puedes deducir. Ahí es donde una buena gestión del gasto marca la diferencia.

Cómo lo simplifica una gestión profesional

Uno de los beneficios menos comentados de gestionar con una empresa es que recibes un informe mensual con todos los ingresos y gastos detallados, justo la información que tu asesor necesita para la declaración. Menos papeles sueltos, menos facturas perdidas y todos los gastos deducibles documentados. Si quieres ver cómo se reparte el ingreso bruto entre gastos y beneficio neto, míralo en cuánto se gana con un piso turístico.