Cómo elegir una empresa de gestión de alquiler vacacional (checklist)

Elegir bien la empresa que va a gestionar tu vivienda turística marca la diferencia entre ganar tranquilidad y sumar un problema. No todas las gestoras cobran igual ni ofrecen lo mismo. Este es el checklist de lo que deberías preguntar antes de firmar, y las señales de alarma que conviene detectar a tiempo.

1. ¿Sobre qué se calcula la comisión?

La pregunta más importante, y no se responde solo con un porcentaje: dos gestoras que digan 15% pueden cobrarte cantidades muy distintas según sobre qué lo apliquen. Hay tres criterios que separan un modelo honesto de uno que no lo es. Primero, que no te cobren sobre dinero que nunca llegas a recibir: la comisión de Airbnb o Booking se queda en la plataforma, así que calcular el porcentaje sobre la tarifa que ve el huésped te hace pagar por un importe que jamás entra en tu cuenta. Segundo, que la base sea comprobable desde tus propias liquidaciones, sin depender de una hoja de cálculo que solo maneja la gestora. Y tercero, que no te obliguen a justificar gastos cada mes: si lo que pagas depende de facturas de luz, agua o seguro que tienes que ir mandando, acabas trabajando para tu gestora. Lo explicamos en la comparativa entre gestionar solo o con gestora.

2. ¿Hay permanencia y cuota de alta?

Desconfía de contratos con permanencia larga o penalizaciones por salir. Una gestora segura de su trabajo no necesita atarte: su mejor retención es que quieras quedarte. Pregunta también si hay cuota de alta o si la puesta a punto (fotos, anuncio) va incluida.

3. ¿Qué incluye exactamente el servicio?

• Estrategia de precios dinámicos y optimización del anuncio.
• Atención al huésped 24/7 y gestión de reservas e incidencias.
• Limpieza, lavandería, mantenimiento y reposición.
• Gestión legal: registro de viajeros, tasas turísticas y normativa.
• Publicación multicanal (Airbnb, Booking, Vrbo, Expedia, Google) sincronizada.

4. ¿Cómo cobras tú y qué transparencia hay?

Lo ideal es que los ingresos de cada reserva lleguen directamente a tu cuenta bancaria, sin pasar por la gestora, y que tengas un informe mensual con cada gasto detallado y un portal donde ver tus datos en tiempo real. Si el dinero pasa primero por la empresa o los informes son opacos, es una señal de alarma.

5. ¿Cómo protegen tu vivienda?

Pregunta cómo gestionan los daños y la seguridad: vídeo o fotos del estado de la vivienda en cada entrada y salida, registro oficial de huéspedes y un protocolo claro de incidencias. Es lo que marca la diferencia cuando algo sale mal.

Señales de alarma

• Comisión calculada sobre dinero que nunca recibes, como la tarifa antes de la comisión de la plataforma.
• Una base que no puedes comprobar desde las liquidaciones de Airbnb o Booking.
• Que te exijan mandar facturas de suministros o seguro cada mes para calcular lo que pagas.
• Permanencia larga o penalizaciones por cancelar.
• Los ingresos pasan por la gestora antes de llegar a ti.
• Informes vagos o falta de portal del propietario.
• Promesas de ingresos sin un estudio previo de tu vivienda.

Una buena gestora no te pide que confíes a ciegas: te enseña los números, te deja salir cuando quieras y cobra sobre una base que puedes comprobar tú mismo.

Cómo encaja Eiko Area en este checklist

En Eiko Area cobramos un 12%, 15% o 22% más IVA según el plan, sobre lo que las plataformas te ingresan por cada estancia: el importe que Airbnb o Booking abonan en tu cuenta, ya descontada su propia comisión. De esa base excluimos el suplemento de limpieza, que se cobra al huésped al coste real del servicio y que tú destinas íntegro a pagarlo, así que la limpieza te queda a coste cero. No hay nada más: ni cuota de alta, ni permanencia, ni cargos por servicio, ni facturas que justificar. Los ingresos de cada reserva llegan directos a tu cuenta —no custodiamos tu dinero— y facturamos los diez primeros días del mes siguiente, así que puedes comprobar la factura tú solo: sumas las liquidaciones, restas los suplementos de limpieza y aplicas tu porcentaje. Empezamos siempre por un estudio gratuito de tu vivienda: mira antes cuánto se gana en tu zona o la rentabilidad por provincia.